Правильный ответ: Неверно

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Правильный ответ: Метод выделения

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков.

Правильный ответ: В исключительных случаях, указанных в Федеральном законе от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»

Перевод земель с/х угодий или земельных участков в составе таких земель из земель с/х назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1. с консервацией земель;
2. с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историкокультурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3. с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4. с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;
5. с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6. со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7. с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8. с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9. с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Правильный ответ: Могут

Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

Правильный ответ: Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству

Правильный ответ: Покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Правильный ответ: Допускается

Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

Правильный ответ: Из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Правильный ответ: В случае наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы, если ее проведение предусмотрено федеральными законами

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:

1. установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
2. наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
3. установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Правильный ответ: В федеральной собственности

Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности.

Правильный ответ: I, II, III, IV

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Правильный ответ: На основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Оценка лесов (оценка лесных участков и оценка имущественных прав, возникающих при использовании лесов) осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", применяется органом государственной власти или органом местного самоуправления при определении начальной цены конкурса на право заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Правильный ответ: I, II, III, IV, VI

Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

Правильный ответ: На карте градостроительного зонирования

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон.

Правильный ответ: Субъекта Российской Федерации

Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.

Правильный ответ: Право аренды

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ.

Правильный ответ: I, II, III

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1. виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2. предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; требования к архитектурно-градостроительному облику объектов капитального строительства;
3. ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4. расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории.

Правильный ответ: Допускается, в случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра

При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Правильный ответ: I, III

Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Правильный ответ: Право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Правильный ответ: Не допускается

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Правильный ответ: Не может

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Правильный ответ: Кредитором и должником, если они являются юридическими лицами

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Правильный ответ: Неверно

Правильный ответ: По наиболее эффективному использованию как условно свободный

Для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

Правильный ответ: I, IV

В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

1. рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
2. затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
3. убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
4. затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

Правильный ответ: Сервитут не лишает собственника ни одного из указанных прав

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Правильный ответ: I или II

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Правильный ответ: Машино-места

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1. земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
6. машино-места.

Правильный ответ: В связи с отпадением оснований, по которым был установлен

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

Правильный ответ: Исходя из предположения об отсутствии таких загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное

В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

Правильный ответ: I, II, III

Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

Правильный ответ: Положения Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» не распространяются на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки

Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

Правильный ответ: I, II, III, IV

В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

1. рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
2. затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
3. убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
4. затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

Правильный ответ: I

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1. основные виды разрешенного использования;
2. условно разрешенные виды использования;
3. вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Правильный ответ: Водоохранных зон

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

Правильный ответ: Юридическому лицу

Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.

Правильный ответ: III

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ.

Правильный ответ: C даты внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о категории земель или земельных участков

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о категории земель или земельных участков.

Правильный ответ: 5 лет

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до пяти лет.

Правильный ответ: Не менее чем 5 лет

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования на срок не менее чем пять лет.

Правильный ответ: Ни одно из перечисленных

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Правильный ответ: Все перечисленное

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Правильный ответ: I, II, III

Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Правильный ответ: I, II, III

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Правильный ответ: I, II, III, V

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

1. объект оценки, включая права на объект оценки. Идентификация объекта оценки проводится на основе присущих ему количественных и качественных характеристик с учетом описания прав на объект оценки, учитываемых при определении стоимости, и связанных с ними ограничений и обременений. Требования к идентификации объекта оценки по отдельным видам объектов оценки устанавливаются соответствующими специальными федеральными стандартами оценки;
2. цель оценки, которая должна быть установлена однозначно для определения предпосылок стоимости, в частности цель оценки должна сопровождаться указанием ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки (если применимо);
3. указание на то, что оценка проводится в соответствии с Федеральным законом;
4. вид стоимости и предпосылки стоимости, если это необходимо в соответствии с пунктами 17 и 22 федерального стандарта оценки "Виды стоимости (ФСО II)";
5. дата оценки;
6. специальные допущения, иные существенные допущения в соответствии с разделом II федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)", если они известны на момент составления задания на оценку;
7. ограничения оценки в соответствии с разделом III федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)", если они известны на момент составления задания на оценку;
8. ограничения на использование, распространение и публикацию отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке), за исключением случаев, установленных нормативными правовыми актами Российской Федерации;
9. указание на форму составления отчета об оценке;
10. иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки для отражения в задании на оценку.

Правильный ответ: Приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Правильный ответ: Может

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Правильный ответ: Всё вышеперечисленное

Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

Правильный ответ: Нельзя

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

Правильный ответ: Верно, при уточнении - если в задании на оценку не указано иное

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Правильный ответ: Ввиду отсутствия оснований, на основании которых был установлен сервитут

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

Правильный ответ: Нет, оценщик может предполагать иное использование объекта

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Правильный ответ: Все, кроме V

Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

Правильный ответ: СД > КК

Если инвестор ожидает при продаже получить сумму большую, чем сумма первоначальных инвестиций, то потенциальная доходность (ставка дискантирования): R < Y. В этом случае норма возврата будет отрицательной (R < 0), поскольку ежегодный доход с лихвой обеспечивает и требуемый доход, и требуемую часть возврата первоначального капитала.

Оценка стоимости недвижимости, С.В.Грибовский, 2009

Правильный ответ: Разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни

Эффективный возраст - разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни.

Правильный ответ: Неустранимый функциональный или экономический

Функциональное устаревание (износ) - потеря стоимости улучшений земельного участка из-за несоответствия их требованиям рынка в целом или по отдельным элементам.

Правильный ответ: ККзу < ККеон < ККул

Правильный ответ: СКзу < CКеон < CКул

Правильный ответ: Неустранимым износом или устареванием

Оценка стоимости недвижимости, С.В.Грибовский, 2009

Правильный ответ: Со знаком минус (понижающая) к цене земельного участка-аналога

Денежная (абсолютная) корректировка - денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Денежная корректировка может применяться как цене объекта аналога в целом, так и единице сравнения.

Правильный ответ: I, IV

Метод сравнения продаж - определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом.

Валовый рентный мультипликатор - показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости.

Правильный ответ: Неустранимое функциональное или внешнее (экономическое) устаревание

Неустранимый износ (устаревание) - износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат.

Правильный ответ: Сумма операционных расходов, расходов на замещение, потерь от недозагрузки и неплатежей

Правильный ответ: I, II, IV

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

Правильный ответ: IV

Правильный ответ: I, II

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Правильный ответ: Остаточный срок службы

Правильный ответ: Отношение цены к валовому доходу

Вероятно, правильный ответ: Уменьшится

Предполагаемое решение:

Увеличение кадастровой стоимости земельного участка приводит к росту налоговых отчислений, что, в свою очередь, снижает чистый доход от его владения. В результате, рыночная стоимость участка уменьшается.

Вероятно, правильный ответ: Не изменится

Правильный ответ: Недостаточно данных

Необходима информация о величине доходов и расходов в прогнозный период.

Правильный ответ: Земельная рента / коэффициент капитализации

Метод капитализации земельной ренты предполагает следующую последовательность действий:

- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

- определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

Правильный ответ: Недостаточно данных для ответа

Правильный ответ: ККзу < ККеон < ККул

Правильный ответ: ЧОД первого постпрогнозного года делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю последнего прогнозного года

Правильный ответ: Разница между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью земельного участка

Правильный ответ: I, II, IV

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям.

Правильный ответ: Рыночной стоимости земельного участка как условно свободного за вычетом затрат на снос существующих улучшений с учетом стоимости возвратных материалов

Правильный ответ: Хронологический возраст

Хронологический возраст (фактический возраст) - временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).

Правильный ответ: II, III

Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Правильный ответ: Планы покупателя по использованию здания

Планы покупателя по использованию здания оказывают влияние на инвестиционную стоимость.

Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Правильный ответ: Цена в расчете на кубический метр для офисного здания

Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Правильный ответ: I, III

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

Правильный ответ: ДМ = 1/(1+Y) ^(n-1)

Правильный ответ: SFF = i / ((1+i)^n - 1)

Оценка стоимости недвижимости, С.В.Грибовский, 2009

Правильный ответ: II, IV

метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.

Правильный ответ: Величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта

Норма возврата капитала – это величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.

Правильный ответ: h = (Цn/Ц0)^(1/n)

Правильный ответ:

Вероятно, правильный ответ: Уменьшится

Оценка недвижимости.Учебник, А.Г.Грязнова, М.А.Федотова, 2007

Правильный ответ: I

Правильный ответ: 0,833 0,694 0,482 0,579 0,402

Корректно рассчитанный ряд дисконтных множителей является убывающей последовательностью. В указанном правильном варианте ответа данное правило нарушено.

Правильный ответ: ДПн > ДПс > ДПк

Правильный ответ: Инвестиционной

Правильный ответ: Умножением цены аналога на коэффициент

Оценка недвижимости.Учебник, А.Г.Грязнова, М.А.Федотова, 2007

Правильный ответ: При уменьшении ставки дисконтирования стоимость растет

Правильный ответ: Эффективный возраст

Правильный ответ: Срок физической жизни

Правильный ответ: Ксов = 1 - (1 - Кфиз)(1 - Кфун)(1 - Кэк)

Правильный ответ: Со знаком плюс к цене аналога

Денежная (абсолютная) корректировка - денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Денежная корректировка может применяться как цене объекта аналога в целом, так и единице сравнения.

Правильный ответ: Износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат

Правильный ответ: V

Все эти методы используются для определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка.

Правильный ответ: I, II, IV

Правильный ответ: НВ = Y / ((1+Y)^n-1), где Y - ставка дохода на инвестиции, n - оставшийся срок экономической жизни

Правильный ответ: ДМ = 1/(1+Y)^n

Правильный ответ: 0,8696 0,7561 0,6575 0,5619 0,4816

Дисконтный множитель на конец периода рассчитывается по формуле ДМ = 1/(1+Y)^n

В правильном ряду дисконтных множителей деление последующего множителя на предыдущий должно давать одинаковую величину для всего ряда (с учетом округления). Тот ряд, где данное правило нарушено, и является неверным.

Правильный ответ: I, II

Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Правильный ответ: Оставшийся срок экономической жизни

Правильный ответ: Физический, функциональный (моральный) и внешний (экономический) износы / устаревания

Правильный ответ: Срок экономической жизни

Вероятно, правильный ответ: Не хватает данных

Правильный ответ: Время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость

Правильный ответ: СКзу < CКеон < CКул

Правильный ответ: Начало > Середина > Конец

Правильный ответ: 3150

Решение:

ПВС = 4000 * 119 / 85 = 600

Срок службы = 2017 - 2010 = 7 лет

Физический износ = 7 / 16 = 0,4375

РС = 600 * (1 - 0,4375) = 3150

Правильный ответ: 27,3%

Решение:

Накопленный износ = 1 - (1 – 0,15) * (1 – 0,1) * (1 – 0,05) = 0,2733 или 27,33 %

Правильный ответ: 700 000

Решение:

Потери в арендной плате для ЕОН за год = (500 – 400) * 1 000 кв.м = 100 000 руб.

Внешнее устаревание для ЕОН = 100 000 / 0,1 = 1 000 000 руб.

Внешнее устаревание для улучшений = 1 000 000 * 0,7 = 700 000 руб.

Правильный ответ: 116 214

Решение:

Коэффициент торможения = Ln (140 000 / 100 000) / Ln (175 / 100) = Ln (1,4) / Ln (1,75) = 0,6012557

Затраты на создание резервуара = 140 000 * (150 / 175) ^ 0,6012557 = 127 607,4 руб.

Стоимость смонтированного резервуара = 127 607,4 * (1 + 0,7) = 216 932,6 руб.

Эффективный возраст резервуара = 28 - 15 = 13 лет

Физический износ = 13 / 28 = 0,46429 или 46,43%

РС резервуара с учетом износа = 216 932,6 * (1 – 0,46429) = 116 214 руб.

Пояснения:

Возраст резервуара в данной задаче – лишние данные. Затраты на все ускоренные действия – нерыночные условия.

Правильный ответ: 100 млн руб.

Решение:

РС = 28 + 90 * (1 - 0,2) = 100 млн руб.

Правильный ответ: Менее 39 000

Решение:

Вариант 1. Офисное здание

Стоимость ЕОН = (10 000 *5 000 * 0,9 – 1500* 5 000)/0,12 = 312 500 000 руб.

Стоимость ЗУ = Стоимость ЕОН - Затраты на строительство - Прибыль предпринимателя = 312 500 000 – 30 000 * 6000 - 312 500 000* 0,2 = 70 000 000 руб.

Вариант 2. Жилой дом

Выручка от реализации квартир = 90 000 * 4 500 = 405 000 000 руб.

Затраты на строительство = Х * 6000

Стоимость ЗУ = 405 000 000 – Х * 6000 – 405 000 000 * 0,25

Составляем неравенство при котором строительство жилого дома более выгодно:

70 000 000 < 303 750 000 – 6 000 * X

6 000 * X < 233 750 000

Х < 38 958

Таким образом, если удельная стоимость строительства составит менее 38 958 (39 000), НЭИ будет девелопмент жилого дома.

Правильный ответ: 331 900

Решение:

Стоимость резервуара = 10 000 * 15 = 150 000

Стоимость доставки = 150 000 * 5% = 7 500

Затраты на монтаж = 150 000 * 170% = 255 000

Затраты на выемку грунта = 30 * 1 000 = 30 000

ПВС = 150 000 + 7 500 + 255 000 + 30 000 = 442 500

Физический износ = (20 - 15) / 20 = 0,25 или 25%

РС = 442 500 * (1 - 0,25) = 331 875 руб.

Правильный ответ: 4 000 000

Решение:

РС = 12 500 000 – (10 000 000 – (1 000 000 + 500 000)) = 4 000 000 руб.

Правильный ответ: 1 260 000

Решение:

Рост цен за период с даты строительства = 119 / 85 = 1,4

Стоимость строительства в 2017 году = 1 000 000 * 1,4 = 1 400 000

Возраст объекта = 2017 – 2010 = 7 лет

Физический износ = 7 / 70 = 0,1

РС = 1 400 000 * (1 – 0,1) = 1 260 000 руб.

Правильный ответ: 1 452 000

Решение:

Стоимость трубы = 120 * 202 * 57 * 1,15 = 1 588 932 руб.

Стоимость монтажа = 16 000 * 120 = 1 920 000 руб.

ПВС = 1 588 932 + 1 920 000 = 3 508 932 руб.

Физический износ = (29 – 12) / 29 = 0,5862

РС = 3 508 932 * (1 – 0,5862) = 1 452 000 руб.

Правильный ответ: 10 800 000

Решение:

РС = 8 800 000 + 2 000 000 = 10 800 000 руб.

Правильный ответ: 12 800 000

Решение:

Поправка на объем = 0,87 (отношение объемов = 8 000 / 6 500 = 1,23)

Стоимость 1 куб. м здания = 3 253 * 0,87 * 184 / 176 * 0,8 = 2 367

Физический износ = (40 - 27) / 40 = 0,325

РС = 8 000 * 2 367 * (1 - 0,325) ≈ 12 800 000 руб.

Правильный ответ: 24%

Решение:

Удельная ПВС здания = 0,1 * 1 + 0,15 * 1 + 0,2 * 0,4 = 0,33

Удельные веса перекрытий в ПВС = 0,2 * 0,4 / 0,33 = 0,24 или 24%

Правильный ответ: Меньше 16,6%

Решение:

Вариант 1. Офисное здание

Стоимость ЕОН = (10 000 * 4 500 * 0,9 – 1 500 * 4 500) / 0,12 = 281 250 000 руб.

Стоимость ЗУ = Стоимость ЕОН - Затраты на строительство - Прибыль предпринимателя =
= 281 250 000 – 30 000 * 5 000 - 281 250 000 * 0,2 = 75 000 000 руб.

Вариант 2. Жилой дом

Выручка от реализации квартир = 90 000 * 4 000 = 360 000 000 руб.

Затраты на строительство = 45000 * 5000 = 225 000 000 руб.

Прибыль предпринимателя примем за Х

Стоимость ЗУ = 360 000 000 – 225 000 000 - 360 000 000 * X

Составляем неравенство при котором строительство жилого дома более выгодно:

75 000 000 < 135 000 000 – 360 000 000 * X

х < 60 000 000 / 360 000 000

х < 16,6%

Правильный ответ: 13 лет

Решение:

Остаточный срок службы = 25 - 12 = 13 лет

Правильный ответ: 213 900

Решение:

Коэффициент торможения = Ln (140 000 / 100 000) / Ln (175 / 100) = 0,60125

Стоимость резервуара = 110 000 * (150 / 120) ^ 0,60125 = 125 794

Стоимость с учетом доставки и монтажа = 125 794 * 1,7 ≈ 213 900 руб.

Правильный ответ: 4 400 000

Решение:

Совокупный износ = 20% + 10% = 30%

РС улучшений = 8 000 000 * (1 - 30%) = 5 600 000

РС прав на земельный участок = 10 000 000 - 5 600 000 = 4 400 000 руб.

Правильный ответ: 15 млн

Решение:

Стоимость здания = 10 000 000 * (1 + 30%) = 13 000 000

Стоимость единого объекта = 13 000 000 + 2 000 000 = 15 000 000 руб.

Правильный ответ: 200 000

Решение:

Физический износ = 500 000 * (20 / 50) = 200 000 руб.

Правильный ответ: 450 000

Решение:

Корректировка на площадь = 8 000 * 50 = 400 000

РС = 1 000 000 – 400 000 – 150 000 = 450 000 руб.

Правильный ответ: 12,1 млн руб.

Решение:

В расчетах используется только аналог 1

Коэффициент капитализации = 900 000 / 8 400 000 = 0,107142857

РС = 1 300 000 / 0,107142857 ≈ 12,1 млн руб.

Правильный ответ: +11%

Решение:

Показатель С для объекта оценки = 500 – 2 * 50 = 400

Показатель С для объекта аналога = 500 – 2 * 70 = 360

Величина корректировки = 400 / 360 ≈ 1,11 ≈ +11%

Правильный ответ: +12,6%

Решение:

Величина корректировки = (1 + 0,02) ^ 6 = 1,126 или +12,6%

Правильный ответ: 5175

Решение:

Индекс пересчета 2003-2017 = 3,45 * 1,5 = 5,175

Арендная плата = 1000 * 5,175 = 5 175 руб.

Правильный ответ: 10 090 000

Решение:

Удельный показатель для аналога 1

- цена скорректированная на торг = 170 000 * (1 – 7%) = 158 100

Удельный показатель для аналога 2

- цена скорректированная на торг = 170 000 * (1 – 7%) = 158 100

- цена скорректированная на тип недвижимости = 158 100 * (185 100 / 165 000) = 173 910

- цена скорректированная на количество комнат = 173 910 * (1 – 5%) / (1-10%) = 183 572

- цена скорректированная на класс объекта = 183 872 * (152 000 / 160 000) = 174 393

Удельный показатель для аналога 3

- цена скорректированная на торг = 120 000 * (1 – 7%) = 111 600

- цена скорректированная на местоположение = 111 600 * (184 500 / 154 000) = 131 529

- цена скорректированная на стадию строительства = 131 529 * (1 – 5%) / ((1-15%)*(1-10%)) = 171 933

Удельный показатель по трем аналогам = (158 100 + 174 393 + 171 933) / 3 = 168 142

РС = 60 * 168 142 = 10 088 517 ≈ 10 090 000 руб.

Правильный ответ: 28 050 000

Решение:

РС = (40 000 * (1 - 0,30) * 1 000) + 50 000 = 28 050 000 руб.

Правильный ответ: 14,1%

Решение:

В расчете используются только торговые помещения (фитнес центр и офисное не используются)

Скидка = ((2,2 – 1,6) / 2,2 + 0 / 600 + (2 – 1,7) / 2) / 3 = (0,2727 + 0 + 0,15) / 3 = 0,1409 ≈ 14,1%

Правильный ответ: 3942

Решение:

Индекс пересчета 2003-2017 = 2,56 * 1,54 = 3,94

Арендная ставка = 1000 * 3,94 = 3 942 руб.

Правильный ответ: 600

Решение:

В расчете используются аналоги 2 и 5

Удельный показатель для аналога 2

- цена за 1 га = 700 / 2,2 = 318,18

- цена скорректированная на торг = 318,18 * (1 – 5%) = 302,27

- цена скорректированная на площадь = 302,27 х (1 + 3%) = 311,34

Удельный показатель для аналога 5

- цена за 1 га = 600 / 2 = 300

- цена скорректированная на торг = 300 * (1 – 5%) = 285

Удельный показатель по двум аналогам = (311,34 + 285) / 2 = 298,4

РС участка = 2 * 298,4 = 596,8 ≈ 600 тыс. руб.

Правильный ответ: Корректировка на уторговывание, передаваемые права с учетом обременений, физическое состояние, класс, общую площадь, соотношение общей и арендопригодной площади

Правильный ответ: 6 600 000

Решение:

РС = (1000 + 100) * 12 * 100 * 5 = 6 600 000 руб.

Правильный ответ: 66 666,67

Решение:

РС = 50 000 * (1 / (1 - 25%)) = 66 667 руб.

Правильный ответ: 0,93

Решение:

Для расчетов используются финансовые функции ПЛТ и ПС

Основная сумма долга условно принимает равной 1

Аннуитетный платеж для рассрочки на 5 лет под 10% = ПЛТ(10%;5;1) ≈ – 0,26

Аннуитетный платеж для кредита на 5 лет под 13% = ПЛТ(13%;5;1) ≈ – 0,28

Разница в платежах = 0,28 – 0,26 = 0,02

Текущая стоимость аннуитетного платежа для разницы в платежах = ПС(13%;5;0,02) = – 0,07

Корректировка на способ финансирования = (1 – 0,07) / 1 = 0,93

Правильный ответ: 700 000

Решение:

Удельная цена объекта-аналога = 600 000 / 800 = 750

Абсолютная корректировка на состояние = (260 000 / 400) – (120 000 / 200) = 50

РС = 1 000 * (750 – 50) = 700 000 руб.

Правильный ответ: 4,0

Решение:

ВРМ = 800 000 / 200 000 = 4,0

Правильный ответ: 6 208 000

Решение:

Удельный показатель для аналога 1

- цена скорректированная на торг = 150 000 * (1 – 7%) = 139 500

- цена скорректированная на класс объекта = 139 500 * (130 000 / 150 000) = 120 900

- цена скорректированная на местоположение = 120 900 * (181 000 / 169 000) = 129 485

Удельный показатель для аналога 2

- цена скорректированная на торг = 145 000 * (1 – 7%) = 134 850

- цена скорректированная на стадию строительства = 134 850 * 1 / (1 – 15%) = 158 647

Удельный показатель для аналога 3

- цена скорректированная на торг = 135 000 * (1 – 7%) = 125 550

- цена скорректированная на тип недвижимости = 125 550 * (181 000 / 165 000) = 137 725

- цена скорректированная на количество комнат = 137 725 * 1 / (1 - 5%) = 144 973

Удельный показатель по трем аналогам = (129 485 + 158 647 + 144 973) / 3 = 144 368

РС = 43 * 144 368 = 6 207 837 ≈ 6 208 000 руб.

Правильный ответ: 333

Решение:

Арендная ставка = 200 * (1 + 128%) / (1 + 37%) = 333 руб.

Правильный ответ: Расчет по данной модели может привести к некорректным результатам

Площадь объекта оценки существенно отличается от площади аналогов.

Правильный ответ: 630

Решение:

В расчете используются только аналоги 1 и 5

Удельный показатель для аналога 1

- цена за 1 га = 600 / 2 = 300

- цена скорректированная на торг = 300 * (1 – 7%) = 279

Удельный показатель для аналога 5

- цена за 1 га = 700 / 1,8 = 388,9

- цена скорректированная на торг = 388,9 * (1 – 7%) = 361,7

- цена скорректированная на площадь = 361,7 * (1 - 3%) = 350,8

Удельный показатель по двум аналогам = (279 + 350,8) / 2 = 314,9

РС участка = 2 * 314,9 = 629,8 ≈ 630 тыс.руб.

Правильный ответ: 45 млн руб.

Решение:

В расчете используются только аналоги Б и Г

Плотность застройки:

- объекта оценки = 15 000 / 2 = 7 500

- аналога Б = 5 000 / 1 = 5 000

- аналога Г = 20 000 / 2,5 = 8 000

Удельный показатель для аналога Б

- цена за 1 га = 15 000 000 / 1 = 15 000 000

- цена скорректированная на плотность застройки = 15 000 000 * (7 500 / 5 000) = 22 500 000

Удельный показатель для аналога Г

- цена за 1 га = 60 000 000 / 2,5 = 24 000 000

- цена скорректированная на плотность застройки = 24 000 000 * (7 500 / 8 000) = 22 500 000

Удельный показатель по двум аналогам = (22 500 000 + 22 500 000) / 2 = 22 500 000

РС участка = 2 * 22 500 000 = 45 000 000 руб.

Правильный ответ: 1,25 млн руб.

Решение:

Стоимость квартиры = 2,5 / 3,4 * 1,7 = 1,25 млн руб.

Правильный ответ: Недостаточно данных для расчета

Площадь объекта для которого нужно определить корректировку существенно отличается от площадей объектов при анализе которых выявлена зависимость.

Правильный ответ: 2 870 000

Решение:

ПВД = 410 * 7 000 = 2 870 000 руб.

Правильный ответ: 14,75%

Решение:

Премия за риск низкой ликвидности = 6% * 3 / 12 = 1,5%

Ставка дисконтирования = 6% + 1,5% + 4% + 3% = 14,5%

Оставшийся срок службы = 60 – 30 = 30 лет

Норма возврата по методу Инвуда = 0,145 / ((1 + 0,145) ^ 30 - 1) = 0,00252

Ставка капитализации = 14,5% + 0,252% = 14,75%

Правильный ответ: 542 млн руб.

Решение:

ЧОД 1-й год = (25 000 + 2 000) * 4 000 * 0,7 - 8 000 * 5 000 = 35 600 000

ЧОД 2-й год = (25 000 + 2 000) * 4 000 * 0,5 - 8 000 * 5 000 = 14 000 000

ЧОД 3-й год = (10 000 + 2 000) * 4 000 - 8 000 * 5 000 = 8 000 000

П/п = (30 000 + 2 000) * 4 000 - 8 000 * 5 000 = 88 000 000

Реверсия = 88 000 000 / 0,12 = 733 333

Дисконтирование 1-й год = 35 600 000 / (1 + 0,14) = 31 228 070

Дисконтирование 2-й год = 14 000 000 / (1 + 0,14) ^ 2 = 10 772 545

Дисконтирование 3-й год = 8 000 000 / (1 + 0,14) ^ 3 = 5 399 772

Дисконтирование п/п = 733 333 / (1 + 0,14) ^ 3 = 494 979 112

РС = 31 228 070 + 10 772 545 + 5 399 772 + 494 979 112 = 542 379 499 ≈ 542 млн руб.

Правильный ответ: 210 000

Решение:

ЧОД для улучшений = 600 000 * 0,15 = 90 000

ЧОД для участка = 300 000 – 90 000 = 210 000 руб.

Правильный ответ: 900 000

Решение:

РС участка = 2 000 000 – 2 000 000 * 0,25 – 500 000 – 500 000 * 0,2 = 900 000 руб.

Правильный ответ: 186 000 000

Решение:

ЧОД 1-й год = -200 000 000

ЧОД 2-й год = -200 000 000

ЧОД 3-й год = 20 000 * 4 500 * 0,7 = 63 000 000

П/п = 20 000 * 4 500 * 0,85 = 76 500 000

Реверсия = 76 500 000 / 0,1 = 765 000 000

Дисконтирование 1-й год = -200 000 000 / (1 + 0,21) = -165 289 256

Дисконтирование 2-й год = -200 000 000 / (1 + 0,21) ^ 2 = -136 602 691

Дисконтирование 3-й год = 63 000 000 / ((1 + 0,21) ^ 2 * (1 + 0,16)) = 37 094 696

Дисконтирование п/п = 765 000 000 / ((1 + 0,21) ^ 2 * (1 + 0,16)) = 450 435 598

РС = -165 289 256 - 136 602 691 + 37 094 696 + 450 435 598 = 185 638 347 ≈ 186 млн руб.

Правильный ответ: 15%

Решение:

Ставка капитализации = 150 000 / 1 000 000 = 15%

Правильный ответ: 237 349

Решение:

Ежегодный аннуитетный платеж = ПЛТ(12%;10;100000) = -17 698

ЧОД 1-й год = 35 000 - 17 698 = 17 302

ЧОД 2-й год = 35 000 - 17 698 = 17 302

ЧОД 3-й год = 35 000 - 17 698 = 17 302

ЧОД 4-й год = 35 000 - 17 698 = 17 302

ЧОД 5-й год = 35 000 - 17 698 = 17 302

ЧОД 6-й год = 35 000 - 17 698 = 17 302

Общий долг по кредиту с 7-го по 10-й годы = ОБЩДОХОД(12%;10;100000;7;10;0) = -53 756

П/п = 220 000 - 53 756 = 166 244

Полученный кредит = 100 000

Дисконтирование 1-й год = 17 302 / (1 + 0,15) ^ 1 = 15 045

Дисконтирование 2-й год = 17 302 / (1 + 0,15) ^ 2 = 13 082

Дисконтирование 3-й год = 17 302 / (1 + 0,15) ^ 3 = 11 376

Дисконтирование 4-й год = 17 302 / (1 + 0,15) ^ 4 = 9 892

Дисконтирование 5-й год = 17 302 / (1 + 0,15) ^ 5 = 8 602

Дисконтирование 6-й год = 17 302 / (1 + 0,15) ^ 6 = 7 480

Дисконтирование п/п = 166 244 / (1 + 0,15) ^ 6 = 71 872

РС = 100 000 + 15 045 + 13 082 + 11 376 + 9 892 + 8 602 + 7 480 + 71 872 = 237 349 д.е.

Правильный ответ: 1 111 000

Решение:

Максимальная сумма = 2 800 000 /( (1 + 0,26) ^ 4) ≈ 1 111 000 руб.

Правильный ответ: 9,13%

Решение:

Премия за низкую ликвидность = 3,1% * 4 / 12 = 1,03%

Ставка дисконтирования = 3,1% + 1,03% + 2,5% + 2,5% = 9,13%

Правильный ответ: 6 600 000

Решение:

РС = (1000 + 100) * 12 * 100 * 5 = 6 600 000 руб.

Правильный ответ: 4%

Решение:

Стоимость земли = 2 000 000 – 1 500 000 = 500 000

ЧОД для улучшения = 1 500 000 * 0,12 = 180 000

ЧОД для земли = 200 000 – 180 000 = 20 000

Ставка капитализации для земли = 20 000 / 500 000 = 0,04 или 4%

Правильный ответ: 14 400 000

Решение:

Определение стоимости участка с обязательством

ЧОД 1-е полугодие = -220 000 000 / 3 = -73 333 333

ЧОД 2-е полугодие = -220 000 000 / 3 = -73 333 333

ЧОД 3-е полугодие = -220 000 000 / 3 = -73 333 333

Цена продажи = 60 000 * 5 000 = 300 000 000

Дисконтирование 1-е полугодие = -73 333 333 / (1 + 0,2) ^ 0,5 = -66 943 868

Дисконтирование 2-е полугодие = -73 333 333 / (1 + 0,2) ^ 1 = -61 111 111

Дисконтирование 3-е полугодие = -73 333 333 / (1 + 0,2) ^ 1,5 = -55 786 557

Дисконтирование п/п = 300 000 000 / (1 + 0,2) ^ 1,5 = 228 217 732

РС = -66 943 868 - 61 111 111 - 55 786 557 + 228 217 557 = 44 376 197

Определение стоимости участка без обязательств

ЧОД 1-е полугодие = -200 000 000 / 3 = -66 666 667

ЧОД 2-е полугодие = -200 000 000 / 3 = -66 666 667

ЧОД 3-е полугодие = -200 000 000 / 3 = -66 666 667

П/п = 6 000 * 5 000 * 0,95 = 28 500 000

Реверсия = 28 500 000 / 0,11 = 259 090 909

Дисконтирование 1-е полугодие = -66 666 667 / (1 + 0,2) ^ 0,5 = -60 858 062

Дисконтирование 2-е полугодие = -66 666 667 / (1 + 0,2) ^ 1 = -55 555 556

Дисконтирование 3-е полугодие = -66 666 667 / (1 + 0,2) ^ 1,5 = -50 715 052

Дисконтирование п/п = 259 090 909 / (1 + 0,2) ^ 1,5 = 197 097 132

РС = -60 858 062 - 55 555 556 - 50 715 052 + 197 097 132 = 29 968 462

Стоимость вклада в обязательство = 44 376 197 - 29 968 462 = 14 407 735 руб.

Правильный ответ: 8 889 000

Решение:

ЧОД 1-й год = -5 000 000

ЧОД 2-й год = -5 000 000

Цена продажи = 25 000 000

Дисконтирование 1-й год (на начало периода) = -5 000 000 / (1 + 0,2) ^ 0 = -5 000 000

Дисконтирование 2-й год = -5 000 000 / (1 + 0,2) ^ 2 = -3 472 222

Дисконтирование п/п = 25 000 000 / (1 + 0,2) ^ 2 = 17 361 111

РС = -5 000 000 - 3 472 222 + 17 361 111 = 8 888 889 ≈ 8 889 000 руб.

Правильный ответ: 80 000

Решение:

ЧОД для улучшений = 800 000 * 0,15 = 120 000

ЧОД для участка = 200 000 – 120 000 = 80 000 руб.

Правильный ответ: 2 727 000

Решение:

ПВД = 410 * 7000 = 2 870 000

ДВД = 2 870 000 * (1- 5%) = 2 727 000 руб.

Правильный ответ: 300

Решение:

Индекс пересчета 2003-2017 = 3,54 / 1,18 = 3,0

Ставка аренды = 100 * 3,0 = 300 руб

Правильный ответ: 514 998

Решение:

Норма возврата = 0,08 / ((1 + 0,08) ^ 35 - 1) = 0,0058

РС улучшений = 55 000 / (0,13 + 0,0058) = 404 998

РС ЕОН = 404 998 + 110 000 = 514 998 руб.

Правильный ответ: 275

Решение:

ЧОД 1-й год = -200 000 000

ЧОД 2-й год = -200 000 000

ЧОД 3-й год = 25 000 * 4 000 * 0,7 = 70 000 000

П/п = 25 000 * 4 000 * 0,9 = 90 000 000

Реверсия = 90 000 000 / 0,1 = 900 000 000

Дисконтирование 1-й год = -200 000 000 / (1 + 0,2) = -166 666 667

Дисконтирование 2-й год = -200 000 000 / (1 + 0,2) ^ 2 = -138 888 889

Дисконтирование 3-й год = 70 000 000 / ((1 + 0,2) ^ 2 * (1 + 0,16)) = 41 906 130

Дисконтирование п/п = 900 000 000 / ((1 + 0,2) ^ 2 * (1 + 0,16)) = 538 793 103

РС = -166 666 667 - 138 888 889 + 41 906 130 + 538 793 103 = 275 143 678 ≈ 275 млн руб.

Правильный ответ: 1 184 тыс. руб.

Решение:

Ежегодный аннуитетный платеж = ПЛТ(12%/12;30*12;900000) * 12 = -111 090

ЧОД 1-й год = 150 000 - 111 900 = 38 910

ЧОД 2-й год = 150 000 - 111 900 = 38 910

ЧОД 3-й год = 150 000 - 111 900 = 38 910

ЧОД 4-й год = 150 000 - 111 900 = 38 910

ЧОД 5-й год = 150 000 - 111 900 = 38 910

ЧОД 6-й год = 150 000 - 111 900 = 38 910

ЧОД 7-й год = 150 000 - 111 900 = 38 910

ЧОД 8-й год = 150 000 - 111 900 = 38 910

ЧОД 9-й год = 150 000 - 111 900 = 38 910

ЧОД 10-й год = 150 000 - 111 900 = 38 910

Общий долг по кредиту с 11 по 30-й годы = ОБЩДОХОД(12%/12;30*12;900000;10*12+1;30*12;0) = -840 762

Доход от продажи = 1 200 000 - 840 762 = 359 238

Полученный кредит = 900 000

Дисконтирование 1-й год = 38 910 / (1 + 0,15) ^ 1 = 33 835

Дисконтирование 2-й год = 38 910 / (1 + 0,15) ^ 2 = 29 421

Дисконтирование 3-й год = 38 910 / (1 + 0,15) ^ 3 = 25 584

Дисконтирование 4-й год = 38 910 / (1 + 0,15) ^ 4 = 22 247

Дисконтирование 5-й год = 38 910 / (1 + 0,15) ^ 5 = 19 345

Дисконтирование 6-й год = 38 910 / (1 + 0,15) ^ 6 = 16 822

Дисконтирование 7-й год = 38 910 / (1 + 0,15) ^ 7 = 14 628

Дисконтирование 8-й год = 38 910 / (1 + 0,15) ^ 8 = 12 720

Дисконтирование 9-й год = 38 910 / (1 + 0,15) ^ 9 = 11 061

Дисконтирование 10-й год = 38 910 / (1 + 0,15) ^ 10 = 9 618

Дисконтирование п/п = 359 238 / (1 + 0,15) ^ 10 = 88 798

РС = 900 000 + 33 835 + 29 421 + 25 584 + 22 247 + 19 345 + 16 822 + 14 628 + 12 720 + 11 061 + 9 618 + 88 798 = 1 184 078 ≈ 1 184 тыс. руб.

Правильный ответ: 447 млн руб.

Решение:

ЧОД 1-й год = 4000 * 0,45 * (10 000 + 5500) + 4000 * 0,55 * (25000 + 5500) * 0,9 - 8000 * 5000 = 48 290 000

ЧОД 2-й год = 4000 * 0,45 * (11 000 + 5500) + 4000 * 0,55 * (25000 + 5500) * 0,9 - 8000 * 5000 = 50 090 000

ЧОД 3-й год = 4000 * 0,45 * (13 000 + 5500) + 4000 * 0,55 * (25000 + 5500) * 0,9 - 8000 * 5000 = 53 690 000

П/п = 4000 * 0,45 * (15 000 + 5 500) + 4000 * 0,55 * (25 000 + 5 500) * 0,9 - 8 000 * 5000 = 57 290 000

Реверсия = 57 290 000 / 0,11 = 520 818 182

Дисконтирование 1-й год = 48 290 000 / (1 + 0,16) ^ 1 = 41 629 310

Дисконтирование 2-й год = 50 090 000 / (1 + 0,16) ^ 2 = 37 225 030

Дисконтирование 3-й год = 53 690 000 / (1 + 0,16) ^ 3 = 34 396 910

Дисконтирование п/п = 520 818 182 / (1 + 0,16) ^ 3 = 333 666 165

РС = 41 629 310 + 37 225 030 + 34 396 910 + 333 666 165 = 446 917 415 ≈ 447 млн руб.

Правильный ответ: 96 000 000

Решение:

ЧОД 1-й год = -190 000 000

ЧОД 2-й год = -190 000 000

ЧОД 3-й год = 25 000 * 4 000 * 0,85 = 85 000 000

Цена продажи = 115 000 * 5 000 = 575 000 000

Дисконтирование 1-й год = -190 000 000 / (1 + 0,22) ^ 1 = -155 737 705

Дисконтирование 2-й год = -190 000 000 / (1 + 0,22) ^ 2 = -127 653 856

Дисконтирование 3-й год = 85 000 000 / ((1 + 0,22) ^ 2 * (1 + 0,17)) = 48 810 516

Дисконтирование п/п = 575 000 000 / ((1 + 0,22) ^ 2 * (1 + 0,17)) = 330 188 788

РС = -155 737 705 - 127 653 856 + 48 810 516 + 330 188 788 = 95 607 743 ≈ 96 млн руб.

Правильный ответ: 87 000 000

Решение:

ЧОД 1-й год = -190 000 000

ЧОД 2-й год = -190 000 000

ЧОД 3-й год = 25 000 * 4 000 * 0,7 = 70 000 000

Цена продажи = 115 000 * 5 000 = 575 000 000

Дисконтирование 1-й год = -190 000 000 / (1 + 0,22) ^ 1 = -155 737 705

Дисконтирование 2-й год = -190 000 000 / (1 + 0,22) ^ 2 = -127 653 856

Дисконтирование 3-й год = 70 000 000 / ((1 + 0,22) ^ 2 * (1 + 0,17)) = 40 196 896

Дисконтирование п/п = 575 000 000 / ((1 + 0,22) ^ 2 * (1 + 0,17)) = 330 188 788

РС = -155 737 705 - 127 653 856 + 40 196 896 + 330 188 788 = 86 994 122 ≈ 87 млн руб.

Правильный ответ: 1,453 млн руб.

Решение:

ЧОД на дату оценки = -200 000

ЧОД 1-й год = 1 000 000 - 1 000 000 = 0

ЧОД 2-й год = 2 000 000

Дисконтирование 1-й год = 0

Дисконтирование 2-й год = 2 000 000 / (1 + 0,1) ^ 2 = 1 652 893

РС = -200 000 + 1 652 893 = 1 452 893 ≈ 1 453 000 руб.

Правильный ответ: 222 222 руб.

Решение:

Ставка капитализации для здания = 18% + 1 / 25 = 22%

ЧОД для здания = 3 000 000 * 22% = 660 000

ЧОД для участка = 700 000 - 660 000 = 40 000

Ставка капитализации для участка = 18%

РС участка = 40 000 / 18% = 222 222 руб.

Правильный ответ: 17 000 000

Решение:

Операционные расходы и расходы на замещение = 2500 * 200 = 500 000

ЧОД = 2 200 000 - 500 000 = 1 700 000

РС = 1 700 000 / 10% = 17 000 000 руб.

Правильный ответ: 7 200

Решение:

ДВД = 12 000 * 0,6 = 7 200

Правильный ответ: 588

Решение:

ЧОД 1-й год = 15 000 * 4 000 + 5 000 * 4 000 - 7 000 * 5 000 = 45 000 000

ЧОД 2-й год = 15 000 * 4 000 + 5 000 * 4 000 - 7 000 * 5 000 = 45 000 000

ЧОД 3-й год = 25 000 * 4 000 * 0,7 + 5 000 * 4 000 - 7 000 * 5 000 = 55 000 000

П/п = 25 000 * 4 000 * 0,9 + 5 000 * 4 000 - 7 000 * 5 000 = 75 000 000

Реверсия = 75 000 000 / 0,1 = 750 000 000

Дисконтирование 1-й год = 45 000 000 * / (1 + 0,16) ^ 1 = 38 793 103

Дисконтирование 2-й год = 45 000 000 / (1 + 0,16) ^ 2 = 33 442 331

Дисконтирование 3-й год = 55 000 000 / (1 + 0,16) ^ 3 = 35 236 172

Дисконтирование п/п = 750 000 000 / (1 + 0,16) ^ 3 = 480 493 255

РС = 38 793 103 + 33 442 331 + 35 236 172 + 480 493 255 = 587 964 861 ≈ 588 млн руб.

Правильный ответ: 473

Решение:

ЧОД 1-й год = -50 000 000

ЧОД 2-й год = -50 000 000

ЧОД 3-й год = 25 000 * 4 000 * 0,7 = 70 000 000

П/п = 25 000 * 4 000 * 0,85 = 85 000 000

Реверсия = 85 000 000 / 0,1 = 850 000 000

Дисконтирование 1-й год (на начало периода) = -50 000 000 / (1 + 0,2) ^ 0 = -50 000 000

Дисконтирование 2-й год = -50 000 000 / (1 + 0,2) ^ 2 = -34 722 222

Дисконтирование 3-й год (на начало периода) = 70 000 000 / ((1 + 0,2) ^ 2 * (1 + 0,16) ^ 0) = 40 196 896

Дисконтирование п/п = 850 000 000 / ((1 + 0,2) ^ 2 * (1 + 0,16) ^ 1) = 508 860 153

РС = -50 000 000 - 34 722 222 + 48 611 111 + 508 860 153 = 472 749 042 ≈ 473 млн руб.

Правильный ответ: 54 000 000

Решение:

ЧОД = 700 000 * 12 - 2 500 * 1 200 = 5 400 000

РС = 5 400 000 / 0,1 = 54 000 000 руб.

Правильный ответ: 571

Решение:

ЧОД 1-й год = (15 000 + 5 000) * 4 000 - 7 000 * 5 000 = 45 000 000

ЧОД 2-й год = (15 000 + 5 000) * 4 000 - 7 000 * 5 000 = 45 000 000

ЧОД 3-й год = (25 000 + 5 000) * 4 000 * 0,7 - 7 000 * 5 000 = 49 000 000

П/п = (25 000 + 5 000) * 4 000 * 0,9 - 7 000 * 5 000 = 73 000 000

Реверсия = 73 000 000 / 0,1 = 730 000 000

Дисконтирование 1-й год = 45 000 000 * / (1 + 0,16) ^ 1 = 38 793 103

Дисконтирование 2-й год = 45 000 000 / (1 + 0,16) ^ 2 = 33 442 331

Дисконтирование 3-й год = 49 000 000 / (1 + 0,16) ^ 3 = 31 392 226

Дисконтирование п/п = 730 000 000 / (1 + 0,16) ^ 3 = 467 680 102

РС = 38 793 103 + 33 442 331 + 31 392 226 + 467 680 102 = 571 307 762 ≈ 571 млн руб.

Правильный ответ: 240

Решение:

РС = 24 000 000 / 0,1 = 240 000 000 ≈ 240 млн руб.