– модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок.
C = ∑ Ci ,
где С – совокупная относительная (процентная) корректировка, Ci – вносимая относительная (процентная) корректировка.
– модель, предполагающая расчет коэффициента совокупного износа как суммы коэффициентов физического износа, функционального и экономического устареваний.
Согласно аддитивной модели, износ и устаревания действуют независимо и снижают полную стоимость на соответствующий процент.
Коэффициент совокупного износа определяется по формуле:
– объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
– оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.
– оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.
– площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
Б
– процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы,
характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств.
– мера риска
Ковариация актива i с рыночным портфелем/Дисперсия рыночного портфеля
– разница между выручкой и себестоимостью реализованной продукции или услуги.
– показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости.
– активы (материальные и нематериальные), участвующие в формировании денежного потока.
– уменьшение стоимости в результате воздействия неблагоприятных внешних факторов, таких, как низкий сравнительный спрос на недвижимость, отраслевая переориентация,
сложности с транспортировкой, чрезмерное государственное регулирование и т.п.
Д
– потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.
– денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта.
Денежная корректировка может применяться как к цене объекта аналога в целом, так и к единице сравнения.
где TV – терминальная стоимость, disc – ставка дисконтирования, n – количество периодов прогнозирования.
– коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость.
– конструктивные элементы, нормативный срок службы которых сопоставим с нормативным сроком службы самих объектов машин и оборудования.
– доля средств в совокупных инвестициях в объект недвижимости, формируемая за счет заемного финансирования.
Е
– земельный участок и улучшения, расположенные на нем.
З
– затраты на создание или производство либо приобретение точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
– затраты на основе сравнения с затратами на создание или производство либо приобретение объекта, имеющего аналогичные полезные свойства, с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
И
– приведение стоимостного показателя к дате оценки при помощи ценовых индексов.
– отношение цены товара (услуги) в конце периода к его цене в начале периода.
– отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.
К
– конструктивные элементы, нормативный (полный) срок службы которых меньше нормативного (полного) срока службы самих объектов, составными частями которых они являются.
– отношение величины потерь арендных доходов от неполного использования арендопригодных площадей к потенциальному валовому доходу. Обычно выражается в процентах от ПВД.
– показатель степени, характеризующий силу влияния главного параметра на стоимость объекта.
Коэффициент торможения определяется по формуле:
b = Ln (S2 / S1) / Ln (X2 / X1) ,
где b – коэффициент торможения, S2 и S1 – стоимости первого и второго объектов-аналогов,
X2 и X1 – ценообразующие параметры соответствующих аналогов.
Л
– метод, подразумевающий равномерное (линейное) увеличение величины физического износа в течение полного срока службы объекта. По достижении полного срока службы физический износ принимает значение не более 100%.
– сторона, передающая в соответствии с лицензионным соглашением лицензиату право на использование объекта лицензии.
– сторона в лицензионном договоре, приобретающая у собственника изобретения, патента, производственных и коммерческих знаний.
М
Учет затрат на создание НМА по стоимости воспроизводства.
– метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате оценки.
Стоимость в рамках применения метода дисконтирования денежных потоков определяется по формуле:
Valve = ∑ Кi · CFi + PV(S) ,
где Valve – определяемая стоимость, Кi – фактор дисконтирования периода i, CFi – денежный поток периода I,
PV(S) – текущая стоимость денежного потока от продажи объекта недвижимости.
Избыточные прибыли предприятию приносят неотраженные на балансе нематериальные активы, обеспечивающие доходность выше среднеотраслевого уровня.
– метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал.
Норма возврата капитала определяется по формуле:
SFF(n,Y) = Y / ((1 + Y)n - 1) ,
где Y – требуемая норма доходности инвестиций, n – оставшийся срок экономической жизни.
– метод капитализации доходов основывается на предпосылке, что стоимость бизнеса (предприятия) равна текущей стоимости будущих доходов, которые будут получены в условиях стабильного потока доходов.
Стоимость = Доход / Ставка капитализации
– метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты. Ставка дисконтирования определяется как сумма "безрисковой" ставки,
премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в объект.
– чистая выручка, получаемая после реализации активов организации с учетом погашения имеющейся задолженности и затрат, связанных с реализацией активов и прекращением деятельности организации, ведущей бизнес.
– метод, опирающийся на применение логистической функции для описания зависимости износа от хронологического возраста объекта.
– метод, считает справедливым допущение, согласно которому нормативная стоимость капитального ремонта равна стоимости устранимого износа.
Основан на анализе потока доходов в случае заключения лицензионного договора.
Основан на анализе величины экономии на затратах в результате использования НМА.
– метод сравнительного подхода, в рамках которого для целей оценки подбираются объекты-аналоги, обладающие максимально схожими характеристиками, а затем,
если между объектами-аналогами и объектом оценки есть различия, вносятся корректировки к ценам объектов-аналогов.
– метод доходного подхода, который позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчету его полного чистого операционного дохода.
– метод расчета стоимости объекта как суммы стоимостей его отдельных компонентов.
– метод используется для оценки множества однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров.
Математически описывает связь основных технических и функциональных параметров и цены (стоимости) объектов.
Основан на информации о ценах акций аналогичных компаний открытого типа на мировых фондовых рынках.
– метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим
образом скорректированных цен предложений объектов при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию.
В рамках метода чистых активов стоимость определяется как разница между величиной рыночной стоимости активов и обязательств.
– определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом.
Метод предполагает: определение элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки, а затем корректировку цен аналогов по каждому элементу сравнения и
расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных скорректированных цен аналогов.
Основан на информации о продажах пакетов акций или компании целиком (слияния/присоединения).
– метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного объекта.
Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц (площадь, объем).
Учет затрат на создание НМА по стоимости замещения.
– метод исходит из того, что физический износ наиболее отчетливо проявляется в ухудшении какого-либо одного или двух эксплуатационных параметром машины - производительности,
точности обработки, мощности, расхода топлива и т.п.
– метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
Норма возврата капитала определяется по формуле:
SFF(n,Y) = Yrf / ((1 + Yrf)n - 1) ,
где Yrf – безрисковая ставка дохода на инвестиции, n – оставшийся срок экономической жизни.
– метод предполагает определение физического износа объекта на основе значения эффективного возраста, а не хронологического.
– метод заключается в том, что эксперты назначают экспертные оценки физического состояния на основе результатов обследования объекта оценки.
– метод предполагает, что максимальный рост износа происходит в начале эксплуатации машины, а затем темп нарастания износа постепенно снижается и к концу срока службы минимален.
– метод расчета величины затрат на замещение на основании данных о себестоимости производства однородного объекта.
Модель Гордона используется для оценки фирмы, которая находится в устойчивом состоянии. Расчет стоимости основан на капитализации дохода в последний год
прогнозного периода или в первый год постпрогнозного периода. Как правило, соблюдается равенство величины капиталовложений и амортизации при построении денежного потока.
C = 1 - ∏ (1 - Ci) ,
где С – совокупная относительная (процентная) корректировка, Ci – вносимая относительная (процентная) корректировка.
– модель расчета совокупного износа и устареваний.
Коэффициент совокупного износа определяется по формуле:
– активы предприятия, не принимающие непосредственного участия в его основной деятельности.
– износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат.
– актив, который может быть продан на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является.
– величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.
– срок службы, установленный при технико-экономическом обосновании проекта исходя из наиболее рационального режима работы и соблюдения правил эксплуатации и записанный в технической
документации (паспорте, стандарте, технических условиях, инструкции по эксплуатации и т.д.). Может как совпадать со сроком жизни и сроком службы, так и отличаться от них.
О
Коэффициент оборачиваемости активов = Выручка/Среднегодовая величина активов (величина активов на конец периода)
Оборачиваемость в днях = 365 (360) /Коэффициент оборачиваемости
– активы предприятия, непосредственно задействованные в его основной деятельности и формирующие доходы от этой деятельности.
Прибыль от основной (обычной) деятельности, равная разности между выручкой и расходами по основной деятельности (в последние включаются прямые и операционные расходы);
разница между валовой прибылью и операционными расходами.
– расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, в том числе налог на имущество, земельные платежи (земельный налог или арендная плата) и расходы на страхование,
управление, коммунальные услуги и электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.
– разница между первоначальной стоимостью основного средства и начисленной амортизацией за период между датой постановки на баланс и отчетной датой, отраженная в бухгалтерском учете инвентарной позиции.
– временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.
П
– сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов,
отраженная в бухгалтерском учете организации.
– доля вакантных площадей в объекте недвижимости после его выхода на стабильное функционирование.
– период времени, наступающий после прогнозного периода.
– доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме.
– премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.
Стоимостное выражение преимущества, связанного с владением контрольным пакетом акций.
– премия, учитывающая невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.
Величина, определяемая по формуле:
disc / 12 · N ,
где disc – ставка дисконтирования (годовая), N – срок экспозиции объекта на рынке (в месяцах).
– премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость).
Прибыль до налогообложения = EBIT - Финансовые расходы
– вознаграждение предпринимателя (девелопера) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости.
– период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами,
период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов.
– корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
– все затраты, непосредственно связанные с приобретением и вводом объекта в эксплуатацию (включая затраты на упаковку, доставку, таможню, монтаж и шеф-монтаж, пуско-наладку и прочие).
Данные затраты, за исключением нетипичных затрат (таких как ускоренная доставка, срочное оформление документации и других), включаются в затраты на замещение.
Прямые расходы необходимо отделять и учитывать отдельно от косвенных расходов, которые нельзя однозначно отнести к конкретному объекту (проектирование производственной площадки, инжиниринг, финансирование и др.),
поскольку они обычно относятся к целому имущественному комплексу, а не к отдельным объектам.
Р
– Отчисления в ремонтный фонд, который обеспечивает поддержание долгоживущих и своевременную замену короткоживущих элементов объектов недвижимости (за исключением текущего ремонта).
Прибыль до налогообложения = EBIT - Финансовые расходы
Рентабельность продаж по чистой прибыли = Чистая прибыль/Выручка
Рыночная стоимость всех выпущенных в обращение акций компании, рассчитанная на основе котировок.
Стоимость инвестированного капитала = Стоимость собственного капитал + Чистый долг
Стоимость инвестированного капитала = Стоимость собственного капитал - Чистый долг
С
– элементы объекта недвижимости, вклад в стоимость которых меньше затрат на их создание.
Величина, на которую уменьшается стоимость для отражения недостаточной ликвидности объекта оценки.
DLOC = 1 - (1 / (1+Премия за контроль))
– корректировка, учитывающая разницу между ценой предложения и фактической ценой сделки.
Собственный оборотный капитал = Дебиторская задолженность + Запасы - Кредиторская задолженность
– уменьшение затрат на создание (воспроизводство или замещение) улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания,
или комбинации этих источников, по состоянию на дату оценки.
– совокупность технологически связанных объектов, не представленная на рынке в виде самостоятельного объекта и имеющая существенную стоимость только в составе бизнеса.
– актив, который не может быть продан на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией,
конфигурацией, составом, размером, местоположением и другими свойствами актива.
Величина, определяемая по формуле:
WA = ∑ wi · Ai ,
где WA – средневзвешенная величина, wi – весовые коэффициенты (сумма всех весовых коэффициентов равна 1), Аi – взвешиваемые значения.
WACC= Стоимость собственного капитала× [собственный капитал/(долг + собственный капитал)] + стоимость долга × [долг/(долг + собственный капитал)]
– величина, полученная путем деления суммы членов числового ряда и на их количество.
– полный срок существования объекта недвижимости.
– разница между полным и фактическим сроками жизни.
– временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным.
Может как совпадать со сроком жизни, так и быть меньше него.
– период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того,
чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.
– процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки.
Процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.
Доходность, которую инвесторы ожидают от инвестиций в собственный капитал.
С =(1+НДС) * (ТС+П+А),
где НДС – ставка НДС;
ТС – таможенная стоимость;
П - величина пошлины (в деньгах). Если пошлина считается как процент от ТС, П = П%*ТС;
А - акциз (в деньгах).
Т
– денежная стоимость товара, на основе величины которой начисляются таможенные пошлины, сборы и платежи на ввозимый в страну товар;
определяется декларантом согласно правилам и методам таможенной оценки.
– сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта.
– фактически сложившееся использование объекта на определенную дату, как правило, на дату оценки.
– относительное изменение значения динамического показателя за период времени, выраженное в процентах.